Bienvenidos a 2008: llega el ajuste de los precios de la vivienda

¿Quién dijo que el precio de los pisos no podía bajar? Si 2006 quedó asociado al anuncio de la explosión de la burbuja inmobiliaria y 2007 quedará en lo sucesivo como ‘el año de las subprime’, 2008 va camino de convertirse, según las previsiones de algunos servicios de estudios inmobiliarios, en el año del reajuste entre oferta y demanda: el precio de los pisos podría caer un 10%.

En siete años, el precio medio de la vivienda subió un 140%. El mismo servicio de estudios que lo publica, el de Deutsche Bank, asegura que mercado inmobiliario español está sobrevalorado en un 30%. En los últimos días, conocíamos que los precios de la vivienda en las dos principales ciudades españolas, Madrid y Barcelona, cayeron este año un 0,3% y un 2%, respectivamente. La cifra la aporta el portal inmobiliario Idealista.com, quien añade que “aunque la bajada es moderada, el descenso de los precios registrado en 2007 pone de manifiesto el fin del ciclo alcista”.

En contra de las declaraciones que a lo largo de este año han repetido hasta la saciedad Fernando Martín, presidente de Fadesa y del G-14, o Luis del Rivero, presidente de Sacyr Vallehermoso, el secretario general del G-14 -integrado por las 13 mayores inmobiliarias españolas y la asociación de promotores de Madrid- admitía el pasado 14 de diciembre, según las informaciones publicadas en su momento, la situación con la que el sector tendrá que enfrentarse a partir de ahora. Durante un encuentro organizado por la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE), el lobby inmobiliario admitió, por vez primera y por boca de su secretario general, Pedro Pérez, que sus cálculos apuntan “a una estabilización de los precios en términos nominales para el próximo año”. Es decir, que éstos se abaratarán en términos reales y que su caída será de la misma proporción en la que aumente la inflación. Euroconstruct, que agrupa a instituciones inmobiliarias de 19 países, pronosticó este año descensos del 8% al 10% en la promoción residencial española hasta 2009.

Detrás de ello, se encuentran las previsiones que manejan Deutsche Bank, BBVA, Standard & Poor’s, Morgan Stanley o Aguirre Newman. Las razones que se esgrimen son ya conocidas: el aumento de los tipos, la menor demanda interna y la salida de los inversores del mercado inmobiliario hacia otros más rentables.

Los datos ‘oficiales’, los del Ministerio de Vivienda, dicen que los precios, que crecían en 2006 a un ritmo de 9,1%, cerrarán este año con un crecimiento del 4%, una cifra pareja a la del crecimiento del IPC. Para 2008, no aporta previsiones. Por hacer un repaso de los que sí lo hacen, el servicio de estudios de BBVA estima que, tras cerrar 2008 con un ‘crecimiento cero’, en 2009 se producirá una caída en los precios del 1,9%. Deutsche Bank pronostica, en la misma línea, que los precios bajarán este próximo año “entre un 2% y un 8%”, mientras que Morgan Stanley cifra la caída de nuestros precios para el año entrante en un 5%. Standard & Poor’s, con mayor cautela, ha advertido de que 2008 acabará con “crecimientos próximos a cero” para descender ligeramente -un 1,1%- al año siguiente. La consultora Aguirre Newman ha ido más allá: estima un ajuste de los precios “de entre el 5% y el 10% para el periodo 2008-2009”.

Las inmobiliarias, en cambio, afirmaban hace apenas un mes que “el actual es un buen momento para adquirir una vivienda” y Tecnocasa, la agencia líder del sector, animaba a los indecisos a comprar ya porque “no es prudente dejar pasar mucho tiempo”. “Lo peor ya ha pasado”, llegó a afirmar Eduardo Molet, presidente de la Red de Expertos Inmobiliarios, descartando de plano la caída.

http://www.cincodias.com/articulo/empresas/Bienvenidos/2008/llega/ajuste/precios/vivienda/cdsemp/20071228cdscdsemp_18/Tes/

Gráficas sobre el precio de la vivienda

He preparado nuevas gráficas relativas a la evolución del precio de la vivienda. Ya las juzgaréis cada uno, pero yo veo todavía muchas dudas en el horizonte. Si tomamos la inflación como suelo—que es lo que corresponde—podemos decir que el precio de la vivienda ha tocado tierra… lo que queda por ver es si se trata del invocado aterrizaje suave o el advenimiento burbujil.

Solo un par de comentarios con respecto a las fuentes:

• Los datos que he usado son series semestrales de la Sociedad de tasación y trimestrales del Ministerio de Vivienda.
• Obviamente, los primeros son datos de precios de tasación… pero resulta que los datos del ministerio también son precios de tasación. De hecho, hay cierta polémica al respecto, ya que sería más informativo tener datos de transmisión (pdf).
• Este hecho puede ser una de las razones que explique las discrepancias entre fuentes como idealista y fotocasa—que muestran ya caídas de los precios— y los siempre más conservadores Ministerio de Vivienda y Sociedad de Tasación.

Aclarado lo anterior, vamos con las gráficas.

Series trimestrales hasta 09/07

La figura muestra las variaciones trimestrales del precio de la vivienda (en %) y del IPC. También se muestran dos medias móviles de 4 valores—o lo que es lo mismo, el valor interanual dividido entre 4.

Sin entrar a valorar nada fuera de las gráficas, destacaría un par de cosas:

• La evolución del precio de la vivienda interanual (azul oscuro) muestra que la tendencia de frenada/caída mantiene su pendiente y no da signos de tender a la horizontal. Esto es un indicio poco aterrizajista—aunque no hablamos de un avión y por tanto la inercia no es ley: se podría parar de golpe.
• Si tomamos como referencia el valor del IPC interanual, el precio de la vivienda en el último trimestre habría roto suelo. No es ningún descubrimiento: ya sabemos que un 0.3% de “incremento” es un valor inferior a la inflación.
• Como ha pasado en los últimos años, el tercer trimestre es el valor más bajo del año. Esto podría anticipar un incremento mayor del 0.3% para diciembre.

La siguiente figura muestra los mismos datos un poco más de cerca, y añade la serie relativa a los precios en Valencia capital—uno de los sitios donde las variaciones son ya negativas:

Comentario y predicción

El valor del tercer trimestre esta por debajo de la inflación, es decir, representa una depreciación de la vivienda en España. Pero no hay que olvidar que la evolución del precio suele tener altibajos—y que en los tres años anteriores diciembre ha sido de corrección sobre septiembre. Prolongar esa rutina nos llevaría a un valor alrededor del +1% en diciembre. Yo estoy tentado a apostar por algo inferior, quizás entorno al 0.4%… aunque el altísimo dato de la inflación en octubre me hace dudar.

Evolución con respecto a la burbuja años 90

También he actualizado la comparativa de la evolución actual con la de los años 90. Lamentablemente, para realizar este análisis uso los datos semestrales de la Sociedad de Tasación, cuyo último dato es un anticuado valor de junio de 2007. En diciembre podré actualizarlas… hasta entonces tomarlas como conservadoras.

El 100% se toma en el semestre de máxima revalorización de la vivienda (punto álgido de la burbuja) y desde ahí se mide como pierde ritmo (desaceleración) y como explota (valores negativos que implican descenso del precio).

Aunque el ritmo de la burbuja actual venía solapándose con el de la anterior, con el dato de junio de 2007 se ha desmarcado. Entonces vivimos las dos etapas clásicas: desacelereración y posterior desplome. De momento, la desaceleración actual esta siendo más suave y prolongada. Pero de nuevo, es difícil decir que viene a continuación. El pequeño repunte que significó junio se podría considerar un síntoma de cambio de tendencia (al alza)… si no fuera porque el incremento del tercer trimestre ha sido muy corto (+0.3%), y es seguro que el dato semestral de diciembre llevará la linea roja hacia abajo.

Otros parámetros comparados: Tamaño, duración, etc.

Por último, he preparado un par de figuras nuevas para comparar los años 90—y su burbuja—con el momento actual. La idea era analizar los siguientes parámetros:

• Tamaño. Cuando se revalorizaron las casas desde el inicio hasta el punto álgido de la burbuja. Es decir, cuanto llegó a valer lo que al inicio valía 100.
• Duración. En cuanto tiempo se produjo la revalorización, o cuanto duró la burbuja.
• Velocidad. A que velocidad se produjo la revalorización.
• Viviendas terminadas. Cuantas nuevas casas van llegando al mercado durante la burbuja.

Cosas a destacar aquí:

• Viviendas terminadas. Esto es acojonante. La cantidad de viviendas terminadas en diciembre de 2006—casi el punto álgido de la actual burbuja—duplica las terminadas en 1990. El ritmo de construcción ha sido mucho más alto, y dado que la burbuja actual ha durado más, el número de casas construidas en estos años es muchísimo mayor.
• Duración. Llevamos 11 años de subida, mientras que la burbuja de 1990 duró unos 5 años (quizás algo más, no puedo datar el inicio exacto).

Para comparar la evolución de precios—y evaluar el tamaño de las burbujas y sus velocidades—esta figura engaña. Es mucho mejor tomar como punto de referencia el inicio de cada burbuja y normalizar los precios:

• Tamaño. Se puede comprobar que en términos de revalorización la burbuja actual acaba de sobrepasar a la de los años 90. Entonces se produjo una revalorización del 110% respecto al precio de 1985. A junio de 2007 la revalorización ha sido del 115% respecto a 1996. Es decir, que los precios se han duplicado (nota: dado que se ha descontado la inflación, el hecho de que la segunda burbuja se extienda en un periodo mayor no afecta a estos datos).
• Velocidad. Como hemos visto la revalorización en ambos casos ha sido similar (entorno al 110%), pero entonces esta revalorización se produjo en solo 5 años (!¡), mientras que ahora se han necesitado 11. Es decir, la burbuja de los años 90 fue mucho más explosiva.

Conclusiones

Tal y como he dicho al principio, veo todavía muchas dudas en el horizonte, y argumentos para todos los gustos:

1. La desaceleración no da signo de frenar, aunque ya ha tocado suelo (figura 1). Es decir, que la tendencia aparente es seguir hacia abajo. Aunque el dato de diciembre sea mayor que el de septiembre (+0.3%), la tendencia seguirá siendo a la baja debido a la periodicidad de los últimos años (sept –, dic ++, mar +, jun -).
2. El ritmo de desaceleración/caída actual se ha separado de la evolución durante la burbuja de los 90 (figura 3). Aunque no implica que los precios no vayan a seguir bajando, quizás si se podría interpretar como una menor agresividad.
3. El número de viviendas terminadas en los últimos años es significativamente mayor que durante la burbuja de 1990. Se han puesto una cantidad ingente de pisos nuevos en el mercado. La demanda ha respondido durante 10 años a este flujo de casas, pero aunque la demanda parece haber bajado, las viviendas terminadas en 1996 fueron de récord.
4. Durante la burbuja actual los precios se han revalorizado lo mismo que durante la burbuja de 1990 (entorno al 110% descontando inflación)—aunque la revalorización se ha producido más lentamente, es decir de forma menos agresiva.

http://www.ensilicio.com/2007/11/graficas-sobre-el-precio-de-la-vivienda.html

El BCE bajara los tipos hasta el 3,5% en 2008, según Deutsche Bank

El Banco Central Europeo (BCE) rebajará el próximo año los tipos de interés hasta el 3,5 por ciento desde el 4 por ciento actual, según prevé Deutsche Bank, que descarta que vaya a incrementarlos debido a la política de recortes de la Reserva Federal (FED) y porque la reaparición de la inflación es momentánea.

Así lo afirmó hoy en Madrid el jefe global de Estrategia de Inversión de la entidad, Helmut Kaiser, que expuso las previsiones económicas para 2008 junto al director de Inversiones en España, Miguel Angel García, que se centró en los mercados de renta variable y pronosticó una revalorización del 10 por ciento para el Ibex-35.

Respecto al recorte de tipos en 25 puntos básicos, hasta 4,25 por ciento, acordado ayer por la autoridad monetaria estadounidense, Kaiser expresó su decepción y dijo que esperaban una decisión 'más agresiva'.

No obstante, pronosticó que en los próximos meses la FED aplicará rebajas más abultadas para llegar a agosto de 2008 con tipos del 3 por ciento, a lo que añadió que estos recortes se deben hacer ahora para salvar a los mercados de la crisis crediticia porque dejarlos para más adelante no tendría sentido.

La política de la FED supondrá una presión para el BCE, que aunque ahora debe mantenerse en compás de espera, el próximo año se verá obligado a recortar los tipos de la zona euro para que el euro no se fortalezca más de lo deseado respecto al dólar.

Kaiser añadió que tras el repunte de la inflación vivida en la recta final de este ejercicio por el encarecimiento del petróleo y de los alimentos, la inflación volverá a disminuir en 2008 porque desaparecerán los efectos negativos derivados de la subida vertiginosa del precio del petróleo, que se estabilizará en los 85 dólares por barril.

Además, también actuarán como fuerzas deflacionarias el que la distribución del trabajo en el mundo se mantiene bajos los precios de productos y salarios, las desregulaciones y las profundas reformas políticas.

Así, la entidad germana pronostica que la tasa de inflación de la Eurozona tenderá el año que viene al 2 por ciento, en línea con el objetivo del BCE, por lo que no habría una justificación para nuevos aumentos del precio del dinero.

De cumplirse estas expectativas, el BCE seguirá la tendencia a la baja de la FED, 'y aunque no se subirá al carro seguro que no incrementará los tipos', dijo Kaiser, que señaló que, no obstante, habrá que esperar al segundo trimestre para ver rebajas en Europa.

En cuanto al crecimiento económico mundial, la entidad germana estima que el año que viene será del 4,5 por ciento gracias al tirón de las economías emergentes que compensarán el debilitamiento del crecimiento estadounidense, una economía que, además, descartan que vaya a entrar en recesión.

Aunque todavía no se ha superado la crisis de las hipotecas de alto riesgo (subprime), la economía de Estados Unidos se estabilizará en 2008 gracias a las reducciones de tipos de interés, el crecimiento de las exportaciones y la buena salud de las empresas del país, señaló.

Kaiser añadió que el verdadero efecto de la crisis no se conocerá hasta que las entidades financieras no publiquen oficialmente sus balances de este año y consideró básico para devolver la confianza a los inversores que los bancos sean 'transparentes' y reconozcan ahora si han estado o no expuestos a las 'subprime'.

EL BCE bajará tipos de interés hasta el 3,75% en marzo, según el BBVA

Madrid, 5 dic (EFECOM).- El Banco Central Europeo (BCE) bajará los tipos de interés el próximo marzo en un cuarto de punto, hasta dejarlos en el 3,75%, para intentar contrarrestar los efectos de una posible desaceleración de la actividad económica en la Zona Euro, según el Servicio de Estudios del BBVA.

Así lo afirmó hoy el economista jefe de la entidad y responsable del Servicio de Estudios del Grupo BBVA, José Luis Escrivá, durante la presentación del informe semestral "EuropaWatch", que analiza las perspectivas de la economía europea, y añadió que "lo más probable" es que en 2008 se diluyan las tensiones crediticias que han afectado a los mercados financieros desde el pasado verano.

Asimismo, el BBVA considera que el euribor -el indicador más utilizado para calcular el tipo de interés variable de los créditos-, podría acabar 2008 en el 3,9%, bastante por debajo del 4,607% que marcó en noviembre, lo que estrecharía considerablemente las divergencias que existen actualmente entre este índice y el precio del dinero, que ahora está en el 4%.

Y, en el supuesto de que se agudizara la crisis de liquidez que ha afectado a los mercados financieros desde agosto, probablemente no se estrecharían tanto estas diferencias o spreads, pero el BCE bajaría más los tipos, "con lo que una cosa compensaría a la otra", explicó Escrivá.

Pero también ocurriría lo contrario, es decir, que el BCE no seguiría abaratando el precio del dinero si "más adelante" el "shock se vuelve transitorio y la liquidez vuelve a los mercados, los spreads se corrigen y se abren los mercados de financiación a largo plazo, porque no hay que olvidar que el dinero está barato en Europa.

Hay que tener en cuenta que en todo el ciclo económico el BCE habrá movido los tipos sólo entre el 2% y el 4%, y "hay que entender" su resistencia a bajarlos más, puesto que las condiciones medias del conjunto del ciclo van a ser muy laxas, dijo.

Y esto podría crear problemas "no ahora ni quizá el año que viene" sino en el próximo ciclo económico porque se traslada a los inversores y ahorradores la idea que en Europa "funcionamos con unos tipos de interés muy bajos".

A juicio de este experto, un problema adicional que está teniendo el BCE y que está impactando sobre el tipo de cambio es la dificultad que está teniendo para alinear el tipo de interés al que proporciona financiación a los bancos -el 4,2% en la última subasta- con el tipo de interés "declarado" del 4%.

En opinión de este experto, España no saldrá inmune de la crisis de liquidez, aunque la economía española está mejor preparada que otras para aguantar una shock financiero porque su sistema financiero es uno de los más sólidos de Europa.

Asimismo, el Servicio de Estudios del BBVA modificó a la baja las previsiones del crecimiento de la zona euro hasta el 1,8 en 2008 mientras que en 2007 sostiene que la economía se desacelerará hasta el 2,6%.

El informe destacó que la economía de la zona euro se ha visto afectada negativamente en los últimos meses por el precio del petróleo -que aumentó el 35% desde principios del año-, por la depreciación del dólar y por los problemas de liquidez de los mercados financieros.

El estudio prevé que habrá un fuerte repunte de la inflación a corto plazo debido al aumento del precio de los alimentos y del petróleo, compensado en parte por la buena situación del euro.

Asimismo, augura un escaso impacto en las exportaciones, como consecuencia de su diversidad geográfica, aunque advierte de que una apreciación continuada del tipo de cambio afectaría negativamente al PIB.

También pronostica un encarecimiento de las condiciones de crédito, especialmente para las empresas y en el mercado interbancario.

En cualquier caso, el BBVA subrayó que la economía europea posee varios factores de fortaleza para afrontar las posibles inestabilidades financieras como la creación de empleo, ya que el desempleo está en niveles históricamente bajos, cerca del 7%.

Además, el aumento de la deuda de las familias en los últimos años está alejado del estadounidense, y se ve compensado por un aumento en el nivel de riqueza.

Asimismo, la riqueza inmobiliaria se ralentiza lentamente, con un crecimiento "modesto" de los precios de la vivienda en la zona euro.

Por otra parte, aunque la deuda empresarial ha continuado desde 2004, los beneficios de las compañías también han crecido en los últimos años.

http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idNoticia=1864223

No hay crisis en el sector para el lobby inmobiliario: "Se demandarán más de 4 millones de casas hasta 2015"

El mercado inmobiliario va poco a poco recuperándose de su resfriado. Esta es la conclusión que ha sacado la asociación que agrupa a las grandes inmobiliarias y que se llama G-14. Los principales compañías del sector han sacado pecho para demostrar con cálculos que las ventas y la construcción de nuevos pisos no registran una crisis, sino que sufren una "ralentización"

¿Cuáles son las causas de esta situación? La vertiginosa oferta de vivienda en los últimos años y que los bancos han cerrado de forma temporal el grifo para financiar operaciones. Dos cuestiones que presentan algunos "síntomas de mejora", según el informe que maneja el G-14 y que encargó a la firma Analistas Financieros Internacionales (AFI).

Los grandes del sector se apoyan en los números de ese estudio para despejar los nubarrones que ciernen sobre el sector al recalcar los buenos resultados de las instituciones financieras, así como la evolución de las bolsas alcanzando niveles máximos y las expectativas macroeconómicas, tanto en empleo como en consumo.

Precios y tipos 'contenidos' y más empleo

Ante este panorama de ralentización, reconocen que las inmobiliarias sólidas aprovecharán la debilidad de otras para crecer y hacer operaciones corporativas.

El esfuerzo para acceder a una vivienda será otro de los factores que darán optimismo al futuro del mercado. Según este lobby, el precio de la vivienda ha dejado de aumentar y los tipos de interés muestran una tendencia de estabilidad o de descenso. Dos factores que, sumado a la creación de empleo, harán que los compradores destinen menos de sus rentas a una compra.

Previsión de demanda de vivienda para los años

Demanda de 4 millones de casas

¿Cuántas viviendas serán necesarias construir para saciar la demanda? Más de 450.000 nuevas viviendas al año en los próximos nueve ejercicios, según las grandes inmobiliarias. Es decir, se demandarán más de cuatro millones de casas hasta 2015 (ver gráfico). No es una cifra astronómica si se tiene en cuenta que habrá 4,3 millones de habitantes más en España.

La rehabilitación del parqué de viviendas, será otro de los motores del mercado en los próximos años. Según el informe de las grandes inmobiliarias, existen 1,7 millones de casas localizadas en edificios susceptibles de ser rehabilitados en alguna medida por su antigüedad o por su estado de conservación. Algunas de ellas incluso tendrán que ser sustituidas.

www.eleconomista.es/vivienda/noticias/322614/11/07/No-hay-crisis-en-el-sector-para-el-lobby-inmobiliario-Se-demandar%C3%A1n-m%C3%A1s-de-4-millones-de-casas-hasta-2015.htm