Tras la publicación de los últimos datos de la Sociedad de Tasación, según los cuales el precio de la vivienda nueva en España se habría reducido un 6,6% en 2008, podemos proceder a recalcular la magnitud de la burbuja que todavía queda por pinchar en nuestro país.Hace casi un año, el Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana (OCE) avanzó que losprecios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40%, tomando como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, al que denominaremos PER de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de cada una de sus acciones).
Aplicando esta misma metodología, el OCE acaba de actualizar dichos datos. Así, dado que el precio medio se ha situado en 2.712 euros por
metro cuadrado en diciembre de 2008 y que, de acuerdo con el INE, el precio medio del alquiler por
metro cuadrado se alcanza los 93,8 euros anuales, el PER de la vivienda en España se ha reducido desde 32,2 a 28,9. Es decir, a finales de 2008 se necesitaría alquilar un inmueble durante 29 años para recuperar el monto inicial de la inversión.
Si tenemos en cuenta que, como ya calculamos en nuestro informe "Los precios de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en España
", el PER histórico medio ha sido de 19,5, el precio medio actual de la vivienda en España todavía muestra una sobrevaloración del 32,5% sobre sus fundamentales.
Durante el último año, la burbuja simplemente se ha corregido un 17%, por lo que, si la magnitud de la reducción del PER se mantuviera, la sobrevaloración no terminaría de desaparecer, como mínimo, hasta finales de 2011.
Los datos contrastan poderosamente con los de Estados Unidos, otro de los países que sufrió una considerable burbuja de precios. A mediados de 2007, los inmuebles estaban sobrevalorados un 31%; sólo un año después, la sobrevaloración ya se había reducido al 10%. Es decir, en sólo un año EEUU ha pinchado su burbuja en un 67%, mientras que España únicamente lo ha hecho en un 17%. A este ritmo, el ajuste de precios al otro lado del Atlántico habrá terminado a mediados de este ejercicio. Esto es, dos años y medio antes que en España.
Dado que la corrección de los precios de activos es una condición imprescindible para iniciar la recuperación de la crisis, no parece que convenga detenerla o frenarla artificialmente mediante cualquier tipo de iniciativa política. En España, por ejemplo, el hecho de que el Gobierno destine fondos públicos para recomprar los activos de las promotoras para destinarlos a VPO sólo frena la salida de los stocks invendidos.
El Ejecutivo, por tanto, debería cerrar definitivamente esta puerta para que se pusieran a la venta todos estos inmuebles que están siendo retenidos, a la espera del rescate público, para no reconocer las consiguientes pérdidas contables.
Asimismo, también convendría dotar de mayor transparencia y agilizar al máximo el proceso concursal con la finalidad de que los activos de las empresas quebradas se liquiden rápidamente en un mercado concurrido.
Por su parte, las Comunidades Autónomas deberían facilitar que el mercado de compraventa de vivienda de segunda mano se reanime para que las transacciones se realicen con mayor fluidez y los precios reflejen las nuevas condiciones subyacentes. Así, por ejemplo, resultaría de gran importancia y utilidad suspender o eliminar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con el fin de reactivar las ventas.
http://laverdad.finanzas.com/noticias/analisis/2009-01-05/78498_precio-vivienda-sigue-sobrevalorado.html
