El precio de la vivienda ya sube menos que el IPC

Durante el último año se ha encarecido un 4%. Las ventas de vivienda usada se desploman un 22,7%

La crisis en la que está inmerso el sector inmobiliario se refleja claramente en la evolución de los precios de las casas. Según los últimos datos del Ministerio de Vivienda, en el último año el precio de los pisos se ha incrementado solamente un 4% y un escaso 0,8% en el primer trimestre del año. Esto quiere decir que, por primera vez en 11 años, el valor de los inmuebles sube a menor ritmo que el IPC, que en marzo se situó en el 4,5% en tasa interanual.
El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre se situó en el primer trimestre del año en 2.101,4 euros, un 0,8% más que el registrado en el cuarto trimestre de 2007. La tasa interanual refleja una variación del 3,8%. Por su parte, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda de protección oficial (VPO) es de 1.100 euros, con un incremento trimestral del 2,7% y del 7,8% en los últimos 12 meses.
Los mayores incrementos interanuales se han registrado en Asturias (7,4%), Galicia, Ceuta y Melilla (6,3%), País Vasco (6,0%), Andalucía (5,8%), Murcia y Extremadura (5,5%), Canarias (5,1%), Cataluña y Aragón (4,4%), y Baleares (4,2%). En el otro extremo se encuentran Madrid (0,1%), Navarra (1,5%), Cantabria (2,5%), Castilla y León (3,2%), Comunidad Valenciana (3,5%), Castilla-La Mancha (3,6%), y La Rioja (3,9%). Por provincias, la única en la que los precios han bajado es Valladolid (-0,1%).
En los municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados se registran en San Sebastián (4.074,1 euros el metro cuadrado), Getxo (3.926,8), Madrid (3.842,7), Barcelona (3.802,6) y Bilbao (3.741,4). Por el contrario, los precios más bajos se presentan en Hellín (968,1), Don Benito (1.008,4), Onteniente (1.010,2), Almendralejo (1.082,5) y Elda (1.083,1).
Construcción
El sector de la construcción continúa el proceso de desaceleración y ajuste hacia un equilibrio de mercado, ya que en el último año se han empezado a levantar 615.976 viviendas, de las que 83.859, un 20% menos que hace un año, son protegidas, y 532.117, un 12% menos, libres.
El precio de los pisos se ha incrementado un escaso 0,8% en el primer trimestre de este año
En el cuarto trimestre de 2007, el número de viviendas protegidas iniciadas fue de 29.152, un 15,6% menos que en el mismo periodo de 2006. En 2007, el número de VPO iniciadas ascendió a 83.859, un 12% menos que en 2006, cuando se registró el récord histórico de 95.255 VPO.
En cuanto a la vivienda libre, en el cuarto trimestre de 2007 se comenzaron a construir 107.272 unidades, 26.246 (un 20%) menos que en el trimestre anterior. En el total del año se iniciaron un total de 579.665 unidades.
Por otro lado, el número de VPO terminadas en el cuarto trimestre de 2007 fue de 18.189, un 5,3% más que en el mismo trimestre de 2006, lo que en términos estadísticos significa que 202 familias al día acceden a una vivienda protegida. En 2007 se terminaron 67.127 VPO, un 11,2% más que en el ejercicio anterior.
Transacciones inmobiliarias
El año pasado se llevaron a cabo 828.001 operaciones de compraventa de viviendas en España, un 13,3% menos que el año anterior. De estas, 406.534 (el 49,1%) correspondieron a viviendas de obra nueva, un 0,9% menos, y 421.467 (el 50,9%) a viviendas de segunda mano, lo que supone una espectacular caída del 22,7%.
Por comunidades, las mayores bajadas en la compraventa de viviendas se han producido en Madrid (-31,9%), Cataluña (-30,2%), La Rioja (-22,1%), Comunidad Valenciana (-15,8%) y Baleares (-15,6%). Con tasas positivas están Extremadura (7,4%), País Vasco (6,8%), y Andalucía y Galicia (1,4%).

www.consumer.es/web/es/vivienda/2008/04/18/176301.php

CHOLLOS QUE NO SE REPETIRÁN

Si bien todo indica que la tendencia alcista de los precios está experimentando un retroceso, lo cierto es que al echar la vista atrás se aprecian chollos que, casi a buen seguro, no volverán a repetirse. Y es que el precio de algunos pisos en Sevilla ha llegado, incluso, a duplicarse...

http://www.que.es/pdfs/sevilla/160408sev.pdf

(Página 4, esquina inferior izquierda)

El precio del metro cuadrado de vivienda usada bajó un 9,14% en un año

Barcelona, Madrid, L'Hospitalet de Llobregat y Bilbao tienen las casas más caras. El plazo de venta ha aumentado en 15 días

El precio del metro cuadrado de la vivienda usada en España cayó un 9,14% entre el segundo semestre de 2006 y el de 2007, cifra que contrasta con el crecimiento del 11,47% registrado un año antes, según indica el sexto "Informe sobre el mercado de la vivienda", elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Escuela Superior de Comercio Internacional (ESCI) de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona.

(Imagen: Tecnocasa)

Del total de poblaciones seleccionadas, las cuatro ciudades con mayores precios por metro cuadrado en el segundo semestre de 2007 son: Barcelona (4.015 euros), Madrid (3.671), L'Hospitalet de Llobregat (3.532) y Bilbao (3.400). Estos precios son muy superiores a los registrados en ciudades como Málaga (2.189), Valencia (2.220) o Sevilla (2.111).

En general, el precio por metro cuadrado es superior en las viviendas más pequeñas (de menos de 70 metros cuadrados) que en las de mayor superficie (más de 70). El efecto de un metro cuadrado adicional reduce el precio, confirmando así la evidencia de mayores precios en las viviendas más pequeñas.

Características

La vivienda media de segunda mano tiene 64,68 metros, entre dos y tres habitaciones, más de 38 años de antigüedad y suele situarse en un tercer piso. Seis meses antes (primer semestre de 2007) la vivienda tipo tenía una superficie de 61,62 metros, un dato que confirma la disminución de las dimensiones de los inmuebles vendidos.

Las casas más pequeñas se encuentran en Bilbao (61,79 metros), mientras que las que disponen de una mayor superficie están en Málaga, con inmuebles que superan los 70 metros.

En relación a la antigüedad de los edificios, Barcelona y Bilbao, con 46,91 y 45 años respectivamente, disponen de un parque inmobiliario más envejecido, probablemente como consecuencia de un menor impacto de la nueva construcción en relación al resto de ciudades.

Aumenta el plazo de venta

El informe revela además que la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de la vivienda para todas las poblaciones seleccionadas ha aumentado en 15 días, pasando de los 111 en el segundo semestre de 2006 a 126 en el mismo periodo de 2007.

Huelva, con 98 días, es la ciudad donde menos tiempo se necesitaba para vender una vivienda durante el segundo semestre de 2007. En el sentido contrario figura Valencia, donde la media era de 140 días. En Madrid y Barcelona se necesitaban, en el periodo estudiado, 139 y 112 días, respectivamente.

Joven, español y soltero

Por otro lado, el informe señala que el perfil del comprador de vivienda de segunda mano es el de un joven de entre 25 y 35 años, con estudios primarios, contrato indefinido, soltero, de nacionalidad española, con una renta mensual neta inferior a 1.500 euros y que adquiere el inmueble con otra persona.

El importe medio de la hipoteca concedida es de 174.326 euros, cifra que representa el 81,36% del valor de tasación del inmueble y corresponde, en su mayoría, a hipotecas con un plazo de amortización de 40 años.

La evolución temporal muestra que en el segundo semestre de 2007 el importe medio de la hipoteca solicitada descendió un 5,85% en relación al mismo semestre de 2006, cuando se situaba en 185.160 euros. Las hipotecas más altas se concedieron en Barcelona (255.260 euros), L'Hospitalet de Llobregat (225.001) y Madrid (220.273). Por su parte, Huelva (120.737 euros) destaca como la población con la hipoteca media más baja.

Inmigrantes

El estudio revela además que los ciudadanos ecuatorianos (6,18%) son los principales compradores de vivienda usada de otra nacionalidad, seguidos de marroquíes (2,75%), rumanos (2,72%) y colombianos (2,17%).

El importe medio de la hipoteca es superior para los compradores procedentes de Asia (226.956) y América (201.706), que para los africanos (160.897) y europeos (169.387). Además, los europeos se hipotecan por una cantidad menor respecto al valor del inmueble (78,22%), así como por un plazo ligeramente inferior (35,6 años) respecto al resto de nacionalidades.

El metro cuadrado es más caro en las viviendas de menor superficie

Asimismo, se observa un cambio en la tendencia en la proporción de viviendas compradas por más de dos titulares, que ha disminuido hasta el 9,70% (13,89% en el segundo semestre de 2006), compradores que, en la mayoría de los casos, siguen siendo extranjeros.

Coyuntura

El ajuste en el sector de la vivienda llevó a Tecnocasa a cerrar casi la mitad de sus oficinas el pasado año, hasta quedarse en 665 puntos de venta frente a 1.050 que poseía en diciembre de 2006. No obstante, el presidente del grupo Tecnocasa en España, Angelo Ciacci, considera que en un año, máximo dos, los precios de la vivienda de segunda mano se estabilizarán.

Ciacci afirmó que las compañías que subsistirán serán las "más preparadas y con más experiencia" y avanzó que su empresa ha notado un "ligero repunte" de la compraventa de viviendas --tanto de obra nueva como de segunda mano-- en febrero y marzo de este año. También aseguró que este es un buen momento para comprar un piso.

- El descenso de los precios entre el segundo semestre de 2006 y el de 2007 indica un cambio en la tendencia alcista registrada hasta la fecha.

- Barcelona fue la ciudad más cara de España, hasta alcanzar los 4.015 euros por metro cuadrado, aunque el precio medio de la vivienda de segunda mano descendió un 10,4% en esta ciudad el pasado año respecto a 2006.

- Madrid capital registró un descenso por metro cuadrado del 8,98%, el tercero más acusado de las poblaciones seleccionadas, aunque por debajo de la media.

- El tiempo que pasa desde que el inmueble se pone a la venta y su compra ha aumentado en 15 días, pasando de los 111 días en el segundo semestre de 2006 a 126 días en el mismo periodo de 2007.

- El estudio revela también que el 26,9% de las hipotecas fueron suscritas por extranjeros, siendo los ecuatorianos los principales compradores (6,18%), seguidos de marroquíes (2,75%), rumanos (2,72%) y colombianos (2,17%).

- El importe medio de la hipoteca concedida fue de 174.326 euros, lo que representa un 5,85% menos respecto a 2006. Este importe medio representa un 81,3% del valor de tasación del inmueble. El informe registra la evolución de los precios de la vivienda de segunda mano en nueve ciudades española: Barcelona, Bilbao, Huelva, L'Hospitalet de Llobregat, Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia y Zaragoza.

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2008/04/16/176240.php

El ajuste del precio de la vivienda toca suelo, según el G-14

El Grupo de Inmobiliarias por la Excelencia G-14 considera que los precios de la vivienda en España ya se han estabilizado tras el ajuste experimentado en los últimos seis meses. El G-14 señala que el ajuste de precios de la vivienda en España ha tocado fondo, las compañías del sector han sabido reaccionar y han sido rápidas en la aplicación de sus estrategias comerciales.
Igualmente piensa que a partir de ahora cabe esperar una cierta recuperación en el inicio de nuevas promociones de vivienda siempre que la financiación vuelva a reactivarse. De no ser así, se podría provocar la pérdida de más de 700.000 empleos y restar 1,5 puntos al crecimiento del PIB de nuestro país. Según sus cálculos, España necesita construir 400.000 nuevas viviendas cada año para atender la demanda hasta 2015, estimada en más de tres millones de viviendas principales y 700.000 secundarias.

http://www.abc.es/20080416/economia-economia/ajuste-precio-vivienda-toca_200804160507.html

Los promotores coinciden con el FMI en que la vivienda sólo será asequible si baja un 15%

No iban tan desencaminadas las palabras de un funcionario del Fondo Monetario Internacional, cuando el pasado jueves decía que la vivienda está sobrevalorada en España entre un 15 y un 20%. Ayer, la patronal de los promotores madrileños (Asprima) hizo público un estudio en el que señalaba que para que la vivienda sea asequible para las familias, debería bajar un 8% este año, un 4% en 2009 y un 2% en 2010. Es decir, lo que supone una depreciación acumulada del 14,72% en tres años.

A su modo de ver, esas bajadas se deberían producir para que las familias no destinen más del 33% de sus ingresos a la compra de vivienda, porcentaje considerado como límite por las entidades financieras a la hora de conceder créditos.

Ahora bien, los inmobiliarios precisan que esas bajadas de precios se producirán casi automáticamente por el incremento de la inflación y manteniendo un crecimiento cero en el precio de la vivienda, unido a una mayor oferta del número de viviendas protegidas.

En consonancia con esa rebaja de precios, durante la jornada inaugural de la Conferencia Inmobiliaria de Madrid, el vicepresidente de Parquesol, Antonio Trueba, vaticinó que el precio de la vivienda caerá un 15% en tres años, debido principalmente a la subida de la inflación.

Contraste con los optimistas

Estas previsiones a la baja contrastan con las teorías optimistas del Gobierno, y concretamente del vicepresidente económico, Pedro Solbes, quien el pasado viernes contestaba al FMI diciendo que no tenía en cuenta a la inmigración, a la creación de nuevos hogares ni a la compra de pisos por parte de extranjeros. Teoría en la que también se mueve el Banco de España, organismo que tanto a través de su subgobernador, José Viñals, y ayer por medio del director general del Servicio de Estudios, José Luis Malo de Molina, señaló que ahora se está produciendo la «reabsorción de precios, que se hará sin descensos abultados». Ahora bien, respecto a aquellos que basan la caída de precios en la subida de la inflación, Malo de Molina manifestó que eso «no forma parte de la solución», porque frena la creación de empleo alternativo a la construcción, disminuye la competitividad y cierra el mercado exterior. En el mismo sentido se pronunció el primer ejecutivo de Lehman Brothers en España, Luis de Guindos.

La realidad, es que ayer todos los intervinientes en la Conferencia Inmobiliaria de Madrid hablaron de «un ajuste profundo e intenso» del mercado inmobiliario que durará unos tres años. Es más, el presidente de Asprima, José Manuel Galindo, deseo que el ajuste se produzca lo más rápido posible para evitar especulaciones en cuanto a niveles de oferta, de demanda y de precios.

Y los datos parecen darle la razón. Antonio Trueba manifestó que los últimos datos manejados por el G-14 (grupo constituido por las principales inmobiliarias y por Asprima) señalan que en los dos primeros meses de este año se han iniciado un 70% menos de viviendas que en igual periodo de 2007. Por lo que cifró el número de viviendas que se iniciarán este año entre las 200.000 y las 250.000. No dudó Trueba en echarles la culpa a los propios promotores al decir que el sector inmobiliario «estaba condenado a un ajuste debido a los altos precios. Este sector padece siempre una excesiva subida de precios. Hemos expulsado del mercado a la demanda». No obstante, dio también un mensaje optimista al señalar que «todas las cicatrices se curan».

Para que se produzca esa reanimación de la demanda, todos coincidieron en solicitar la intervención del Gobierno con medidas que ayuden a esa reactivación. Para el presidente de Asprima, la primera noticia buena en ese sentido ha partido de la Comunidad de Madrid, que aprobó el viernes actualizar los precios máximos de alquiler y venta de vivienda protegida. También se refirió a las previsibles medidas fiscales y financieras que adoptará el primer Consejo de Ministros del nuevo Gobierno que se forme. Pero sin duda, para José Manuel Galindo, «el mejor plan de vivienda es un plan de empleo que permitirá que los ciudadanos recuperen la confianza».

En esta misma reivindicación coincidió con el consejero delegado de Analistas Financieros, Ángel Berges, quien dijo que las administraciones deben tener en cuenta que la economía española no cuenta con un sector capaz de absorber en su totalidad la pérdida de empleos derivada de la menor construcción de viviendas.

Otras reclamaciones al Ejecutivo y al resto de las administraciones pasan por disminuir la transformación del suelo en edificable, mayores subvenciones fiscales y más flexibilidad en la reconversión del uso de la vivienda.

Por otro lado, dentro de los estragos que está causando la crisis en el sector, aparece como afectado el grupo Marina D´Or, cuyos beneficios se redujeron en 2007 en cerca de un 50% respecto al año anterior, y ha visto reducida su plantilla en unos mil empleos. Si bien la empresa dice que creará 1.500 puestos de trabajo en 22 países.

http://www.abc.es/20080408/economia-inmobiliario/promotores-coinciden-vivienda-solo_200804080246.html

Bienvenidos a 2008: llega el ajuste de los precios de la vivienda

¿Quién dijo que el precio de los pisos no podía bajar? Si 2006 quedó asociado al anuncio de la explosión de la burbuja inmobiliaria y 2007 quedará en lo sucesivo como ‘el año de las subprime’, 2008 va camino de convertirse, según las previsiones de algunos servicios de estudios inmobiliarios, en el año del reajuste entre oferta y demanda: el precio de los pisos podría caer un 10%.

En siete años, el precio medio de la vivienda subió un 140%. El mismo servicio de estudios que lo publica, el de Deutsche Bank, asegura que mercado inmobiliario español está sobrevalorado en un 30%. En los últimos días, conocíamos que los precios de la vivienda en las dos principales ciudades españolas, Madrid y Barcelona, cayeron este año un 0,3% y un 2%, respectivamente. La cifra la aporta el portal inmobiliario Idealista.com, quien añade que “aunque la bajada es moderada, el descenso de los precios registrado en 2007 pone de manifiesto el fin del ciclo alcista”.

En contra de las declaraciones que a lo largo de este año han repetido hasta la saciedad Fernando Martín, presidente de Fadesa y del G-14, o Luis del Rivero, presidente de Sacyr Vallehermoso, el secretario general del G-14 -integrado por las 13 mayores inmobiliarias españolas y la asociación de promotores de Madrid- admitía el pasado 14 de diciembre, según las informaciones publicadas en su momento, la situación con la que el sector tendrá que enfrentarse a partir de ahora. Durante un encuentro organizado por la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE), el lobby inmobiliario admitió, por vez primera y por boca de su secretario general, Pedro Pérez, que sus cálculos apuntan “a una estabilización de los precios en términos nominales para el próximo año”. Es decir, que éstos se abaratarán en términos reales y que su caída será de la misma proporción en la que aumente la inflación. Euroconstruct, que agrupa a instituciones inmobiliarias de 19 países, pronosticó este año descensos del 8% al 10% en la promoción residencial española hasta 2009.

Detrás de ello, se encuentran las previsiones que manejan Deutsche Bank, BBVA, Standard & Poor’s, Morgan Stanley o Aguirre Newman. Las razones que se esgrimen son ya conocidas: el aumento de los tipos, la menor demanda interna y la salida de los inversores del mercado inmobiliario hacia otros más rentables.

Los datos ‘oficiales’, los del Ministerio de Vivienda, dicen que los precios, que crecían en 2006 a un ritmo de 9,1%, cerrarán este año con un crecimiento del 4%, una cifra pareja a la del crecimiento del IPC. Para 2008, no aporta previsiones. Por hacer un repaso de los que sí lo hacen, el servicio de estudios de BBVA estima que, tras cerrar 2008 con un ‘crecimiento cero’, en 2009 se producirá una caída en los precios del 1,9%. Deutsche Bank pronostica, en la misma línea, que los precios bajarán este próximo año “entre un 2% y un 8%”, mientras que Morgan Stanley cifra la caída de nuestros precios para el año entrante en un 5%. Standard & Poor’s, con mayor cautela, ha advertido de que 2008 acabará con “crecimientos próximos a cero” para descender ligeramente -un 1,1%- al año siguiente. La consultora Aguirre Newman ha ido más allá: estima un ajuste de los precios “de entre el 5% y el 10% para el periodo 2008-2009”.

Las inmobiliarias, en cambio, afirmaban hace apenas un mes que “el actual es un buen momento para adquirir una vivienda” y Tecnocasa, la agencia líder del sector, animaba a los indecisos a comprar ya porque “no es prudente dejar pasar mucho tiempo”. “Lo peor ya ha pasado”, llegó a afirmar Eduardo Molet, presidente de la Red de Expertos Inmobiliarios, descartando de plano la caída.

http://www.cincodias.com/articulo/empresas/Bienvenidos/2008/llega/ajuste/precios/vivienda/cdsemp/20071228cdscdsemp_18/Tes/

Gráficas sobre el precio de la vivienda

He preparado nuevas gráficas relativas a la evolución del precio de la vivienda. Ya las juzgaréis cada uno, pero yo veo todavía muchas dudas en el horizonte. Si tomamos la inflación como suelo—que es lo que corresponde—podemos decir que el precio de la vivienda ha tocado tierra… lo que queda por ver es si se trata del invocado aterrizaje suave o el advenimiento burbujil.

Solo un par de comentarios con respecto a las fuentes:

• Los datos que he usado son series semestrales de la Sociedad de tasación y trimestrales del Ministerio de Vivienda.
• Obviamente, los primeros son datos de precios de tasación… pero resulta que los datos del ministerio también son precios de tasación. De hecho, hay cierta polémica al respecto, ya que sería más informativo tener datos de transmisión (pdf).
• Este hecho puede ser una de las razones que explique las discrepancias entre fuentes como idealista y fotocasa—que muestran ya caídas de los precios— y los siempre más conservadores Ministerio de Vivienda y Sociedad de Tasación.

Aclarado lo anterior, vamos con las gráficas.

Series trimestrales hasta 09/07

La figura muestra las variaciones trimestrales del precio de la vivienda (en %) y del IPC. También se muestran dos medias móviles de 4 valores—o lo que es lo mismo, el valor interanual dividido entre 4.

Sin entrar a valorar nada fuera de las gráficas, destacaría un par de cosas:

• La evolución del precio de la vivienda interanual (azul oscuro) muestra que la tendencia de frenada/caída mantiene su pendiente y no da signos de tender a la horizontal. Esto es un indicio poco aterrizajista—aunque no hablamos de un avión y por tanto la inercia no es ley: se podría parar de golpe.
• Si tomamos como referencia el valor del IPC interanual, el precio de la vivienda en el último trimestre habría roto suelo. No es ningún descubrimiento: ya sabemos que un 0.3% de “incremento” es un valor inferior a la inflación.
• Como ha pasado en los últimos años, el tercer trimestre es el valor más bajo del año. Esto podría anticipar un incremento mayor del 0.3% para diciembre.

La siguiente figura muestra los mismos datos un poco más de cerca, y añade la serie relativa a los precios en Valencia capital—uno de los sitios donde las variaciones son ya negativas:

Comentario y predicción

El valor del tercer trimestre esta por debajo de la inflación, es decir, representa una depreciación de la vivienda en España. Pero no hay que olvidar que la evolución del precio suele tener altibajos—y que en los tres años anteriores diciembre ha sido de corrección sobre septiembre. Prolongar esa rutina nos llevaría a un valor alrededor del +1% en diciembre. Yo estoy tentado a apostar por algo inferior, quizás entorno al 0.4%… aunque el altísimo dato de la inflación en octubre me hace dudar.

Evolución con respecto a la burbuja años 90

También he actualizado la comparativa de la evolución actual con la de los años 90. Lamentablemente, para realizar este análisis uso los datos semestrales de la Sociedad de Tasación, cuyo último dato es un anticuado valor de junio de 2007. En diciembre podré actualizarlas… hasta entonces tomarlas como conservadoras.

El 100% se toma en el semestre de máxima revalorización de la vivienda (punto álgido de la burbuja) y desde ahí se mide como pierde ritmo (desaceleración) y como explota (valores negativos que implican descenso del precio).

Aunque el ritmo de la burbuja actual venía solapándose con el de la anterior, con el dato de junio de 2007 se ha desmarcado. Entonces vivimos las dos etapas clásicas: desacelereración y posterior desplome. De momento, la desaceleración actual esta siendo más suave y prolongada. Pero de nuevo, es difícil decir que viene a continuación. El pequeño repunte que significó junio se podría considerar un síntoma de cambio de tendencia (al alza)… si no fuera porque el incremento del tercer trimestre ha sido muy corto (+0.3%), y es seguro que el dato semestral de diciembre llevará la linea roja hacia abajo.

Otros parámetros comparados: Tamaño, duración, etc.

Por último, he preparado un par de figuras nuevas para comparar los años 90—y su burbuja—con el momento actual. La idea era analizar los siguientes parámetros:

• Tamaño. Cuando se revalorizaron las casas desde el inicio hasta el punto álgido de la burbuja. Es decir, cuanto llegó a valer lo que al inicio valía 100.
• Duración. En cuanto tiempo se produjo la revalorización, o cuanto duró la burbuja.
• Velocidad. A que velocidad se produjo la revalorización.
• Viviendas terminadas. Cuantas nuevas casas van llegando al mercado durante la burbuja.

Cosas a destacar aquí:

• Viviendas terminadas. Esto es acojonante. La cantidad de viviendas terminadas en diciembre de 2006—casi el punto álgido de la actual burbuja—duplica las terminadas en 1990. El ritmo de construcción ha sido mucho más alto, y dado que la burbuja actual ha durado más, el número de casas construidas en estos años es muchísimo mayor.
• Duración. Llevamos 11 años de subida, mientras que la burbuja de 1990 duró unos 5 años (quizás algo más, no puedo datar el inicio exacto).

Para comparar la evolución de precios—y evaluar el tamaño de las burbujas y sus velocidades—esta figura engaña. Es mucho mejor tomar como punto de referencia el inicio de cada burbuja y normalizar los precios:

• Tamaño. Se puede comprobar que en términos de revalorización la burbuja actual acaba de sobrepasar a la de los años 90. Entonces se produjo una revalorización del 110% respecto al precio de 1985. A junio de 2007 la revalorización ha sido del 115% respecto a 1996. Es decir, que los precios se han duplicado (nota: dado que se ha descontado la inflación, el hecho de que la segunda burbuja se extienda en un periodo mayor no afecta a estos datos).
• Velocidad. Como hemos visto la revalorización en ambos casos ha sido similar (entorno al 110%), pero entonces esta revalorización se produjo en solo 5 años (!¡), mientras que ahora se han necesitado 11. Es decir, la burbuja de los años 90 fue mucho más explosiva.

Conclusiones

Tal y como he dicho al principio, veo todavía muchas dudas en el horizonte, y argumentos para todos los gustos:

1. La desaceleración no da signo de frenar, aunque ya ha tocado suelo (figura 1). Es decir, que la tendencia aparente es seguir hacia abajo. Aunque el dato de diciembre sea mayor que el de septiembre (+0.3%), la tendencia seguirá siendo a la baja debido a la periodicidad de los últimos años (sept –, dic ++, mar +, jun -).
2. El ritmo de desaceleración/caída actual se ha separado de la evolución durante la burbuja de los 90 (figura 3). Aunque no implica que los precios no vayan a seguir bajando, quizás si se podría interpretar como una menor agresividad.
3. El número de viviendas terminadas en los últimos años es significativamente mayor que durante la burbuja de 1990. Se han puesto una cantidad ingente de pisos nuevos en el mercado. La demanda ha respondido durante 10 años a este flujo de casas, pero aunque la demanda parece haber bajado, las viviendas terminadas en 1996 fueron de récord.
4. Durante la burbuja actual los precios se han revalorizado lo mismo que durante la burbuja de 1990 (entorno al 110% descontando inflación)—aunque la revalorización se ha producido más lentamente, es decir de forma menos agresiva.

http://www.ensilicio.com/2007/11/graficas-sobre-el-precio-de-la-vivienda.html